Réception des travaux : les réflexes de l’avocat

Pour l’avocat qui traite un dossier de construction, la réception est le point de bascule de toute l’analyse des garanties et des responsabilités. Définie à l’article 1792-6 du Code civil comme l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte les travaux avec ou sans réserve, elle constitue le point de départ des garanties légales des constructeurs et emporte un effet de purge des désordres apparents non réservés.

Son absence n’est pas neutre : sans réception expresse, tacite ou judiciaire, ce sont les garanties légales elles-mêmes qui ne peuvent être mobilisées, et le dossier bascule vers la responsabilité contractuelle de droit commun avec ses propres délais.

Cet article revient sur le moment de la réception, ses trois formes, ses effets et les réflexes à adopter lorsque son existence est discutée.

Une définition simple, à ne pas confondre avec la livraison

La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte les travaux, avec ou sans réserve. Elle ne doit pas être confondue avec la livraison, qui intervient dans les rapports entre le vendeur promoteur et l’acquéreur en VEFA.

Cette distinction n’est pas seulement terminologique. Elle emporte des conséquences directes sur l’effet de purge, comme on le verra plus loin. Le texte est consultable sur Légifrance, Code civil .

Sur le moment de la réception, deux principes doivent être retenus. D’une part, l’achèvement n’est pas une condition de la réception : un ouvrage inachevé peut être reçu. D’autre part, le principe d’unicité de la réception gouverne la matière.

Ce principe connaît toutefois des exceptions, avec la réception par tranches successives notamment de bâtiments, la réception par lot, étant précisé que la réception partielle au sein d’un même lot est prohibée, et la réception d’un ensemble cohérent. Il faut analyser la jurisprudence applicable pour déterminer si l’unicité a été respectée et si une exception peut utilement être invoquée.

Réception expresse : lire le procès-verbal ligne à ligne

La réception expresse suppose la manifestation expresse de la volonté du maître d’ouvrage d’accepter l’ouvrage, ainsi que le respect du contradictoire à l’égard de l’entrepreneur.

En pratique, elle se caractérise par la signature du procès-verbal de réception par le maître d’ouvrage et l’entrepreneur. La convocation de l’entreprise aux opérations de réception et sa notification suffisent à assurer le contradictoire, ce qui permet de sécuriser une réception malgré l’absence de l’entreprise régulièrement convoquée.

Le travail de l’avocat consiste ici à analyser le procès-verbal pour déterminer si une réception expresse peut ou non être caractérisée, et à identifier la date retenue, qui sera celle figurant au procès-verbal ou celle choisie par les parties.

Réception tacite et réception judiciaire : les deux voies de secours

La réception tacite est une création jurisprudentielle. Elle suppose de rechercher la volonté non équivoque du maître d’ouvrage d’accepter l’ouvrage. Elle est en pratique présumée en présence de deux éléments cumulatifs : la prise de possession des lieux et le paiement des travaux. La date est alors fixée par le juge.

Une vigilance particulière s’impose en matière de travaux sur existant, où la prise de possession est souvent antérieure aux travaux et perd donc sa valeur probante. Ce contentieux évolue et mérite un suivi jurisprudentiel régulier.

La réception judiciaire constitue la seconde voie de secours. En cas d’absence de réception expresse ou de refus de réception amiable, les parties peuvent solliciter du juge qu’il prononce judiciairement la réception. Elle est prononcée par le juge et non simplement constatée.

Trois conditions sont exigées : l’absence de réception amiable, un ouvrage en état d’être reçu, le critère de l’habitabilité étant retenu en matière d’habitation, et la présence des parties à la procédure. La jurisprudence fait preuve d’une certaine souplesse sur la possibilité d’occuper en cas d’abandon de chantier.

Les deux effets majeurs de la réception

Le premier effet est de constituer le point de départ des garanties légales des constructeurs des articles 1792 et suivants. En l’absence de réception expresse, tacite ou judiciaire, c’est la responsabilité contractuelle de droit commun qui s’applique, avec les conséquences que cela emporte sur les délais et sur la mobilisation des assurances.

Le second effet est la purge des désordres et non-conformités apparents. Un désordre n’est considéré comme apparent qu’en la personne du maître d’ouvrage, et pour autant qu’il se soit révélé dans son ampleur et ses conséquences à cette date. Les désordres apparents non réservés ne pourront plus être invoqués.

Cet effet de purge ouvre une piste souvent sous-exploitée en défense comme en demande : une action contre le maître d’œuvre d’exécution demeure possible lorsqu’il devait assister le maître d’ouvrage lors des opérations de réception et ne l’a pas fait utilement.

Attention enfin à la différence avec la livraison en matière de VEFA : la purge n’est pas opposable à l’acquéreur en VEFA, ce qui modifie substantiellement l’analyse du dossier.

Les réflexes à adopter dans le dossier

Deux réflexes structurent utilement le traitement de la question :

• Vérifier systématiquement si une réception peut être retenue, et en l’absence de réception expresse, se poser la question de la réception tacite ou judiciaire. L’intérêt existe tant du côté du maître d’ouvrage, pour ouvrir les garanties légales, que du côté de l’entreprise, pour purger les désordres apparents.
• Si la réception est susceptible d’être discutée, penser à solliciter subsidiairement la mise en œuvre de la responsabilité contractuelle de droit commun, en gardant à l’esprit le délai de prescription de cinq ans.

Cette double articulation, garanties légales à titre principal et responsabilité contractuelle à titre subsidiaire, est ce qui distingue une assignation solide d’une assignation exposée au rejet.

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En résumé

La réception ouvre les garanties légales et ferme la porte aux désordres apparents non réservés. Lorsqu’aucun procès-verbal n’a été signé, la réception tacite et la réception judiciaire offrent deux voies de rattrapage qu’il faut explorer avant de renoncer aux articles 1792 et suivants, sans jamais négliger le fondement contractuel subsidiaire et son délai de cinq ans.

Sources

• Légifrance, Code civil
• Cour de cassation